Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Еще на этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, составляется смета. От соблюдения рабочего проекта зависит успех всего процесса строительства. Поэтому очень важно заранее учесть все особенности, от выбранной для строительства земли до обустройства участка. Кроме того, нужно тщательно выбирать производителей и поставщиков качественных стройматериалов, а также подрядчиков строительных работ. Подробнее об этом мы расскажем в нашей статье.

Современное строительство дома - с чего начать

Ключевая задача в строительстве заключается в том, чтобы не пренебрегать требованиями законодательства, и не начинать по своему усмотрению, когда речь заходит о строительстве. Первым и самым важным шагом для всякого застройщика, планирующего строительство личного жилого дома (ИЖС), будет уведомить власти о своих планах. Это происходит через обращение к администрации или МФЦ и соответствует положениям статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Соответствующая форма уведомления приведена в Приложении к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Более того, тот же самый шаг должен быть сделан застройщиком в первые 30 дней после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС, а также садового дома. В этом случае действия должны соответствовать требованиям частей 16–21 статьи 55 ГрК РФ.

Однако, важно понимать, что строительство дома на участке, находящемся в зоне с ограничениями строительства, может противоречить статье 104 Земельного кодекса РФ. Например, если участок находится на территории, выделенной для безопасной эксплуатации объекта энергетики или транспорта, связи или военного объекта. Если строительство дома запланировано в историческом поселении, то застройщик должен описать параметры, цвет, предполагаемые стройматериалы и приложить изображение дома с фасадами.

Получив уведомление, чиновники проводят проверку на возможность возведения частного дома на данном участке и, если ответ положительный, выдают разрешение на строительство.

Полезная информация

Если владелец земельного участка для садоводства зарегистрировал свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости до начала строительства, то с 1 марта 2021 года он сможет зарегистрировать свои права на вновь возведенные садовые или жилые дома на этом участке и получить государственный кадастровый учет. При этом ему необходимо будет предоставить только технический план и документы, подтверждающие его право на земельный участок, как указано в статьях 70, частях 12 и 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перед тем, как строить дом, необходимо следовать федеральным законам и правилам, однако рекомендуется обратить внимание и на местное (региональное) законодательство, правила, национальные и межгосударственные стандарты, а также требования СанПиН - Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Важно также ознакомиться с официальной позицией министерств и ведомств, несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы. Для получения информации можно обратиться к следующим разъяснениям, изложенным в письмах, опубликованных министерствами и ведомствами.

Минэкономразвития России, в своём информационном письме №26559-ВА/Д23и от 13 августа 2019 года, рассказывает об особенностях государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках, назначенных для ведения гражданами садоводства.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения» опубликовано письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19, в котором говорится об особенностях государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома.

Минстроя России, в своём информационном письме №11823-СМ/08 от 3 апреля 2019 года, изложил положения о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений» опубликовано письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения.

Согласно информационному письму Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и, в кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома применяются положения Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ.

В информационном письме Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09, говорится о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

А в информационном письме Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09, сообщаются изменения, которые внесены в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

В стремлении к созданию безопасной жизни для себя и своего окружения, важной мерой является правильное расстояние между домами. Определение необходимого расстояния имеет свои правила в зависимости от используемых строительных материалов. Если постройка выполнена из кирпича или бетона, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если же перекрытия выполнены на металлическом каркасе с деревянными стропилами, то не менее 8 метров, а если используются деревянные элементы, расстояние должно быть не менее 15 метров. Ограничений на расстояние между постройками на одном участке не установлено.

Однако необходимо учитывать, что при строительстве дома следует предусмотреть подъезд к зданию не только обычным транспортом, но и для пожарной техники. Дополнительно следует убедиться в исправности коммуникаций и обеспечения наличия эвакуационных выходов.

Все требования пожарной безопасности к строительным материалам регламентируются статьей «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности».

Участок земли под строительство дачного дома не должен быть менее 600 квадратных метров. Также следует учесть желание соседей и не затенять их участок. Если соседи согласны на постройку ограждения, можно выбрать глухой забор.

При планировании строительных работ необходимо учитывать нормативы расстояний, соблюдение которых гарантирует комфортное проживание. Например, если речь идет о частном доме, необходимо предусмотреть расстояние не менее 5 метров до красной линии улицы и не менее 3 метров до красной линии проезда. Однако, при возведении хозпостроек, таких как хлев или курятник, расстояние до красных линий должно быть не менее 5 метров. Кроме того, следует учитывать коэффициент изоляции: хозпостройки для животных должны находиться не менее чем в 12 метрах от входа в жилой дом, а отдельные подсобные помещения необходимо предусмотреть на расстоянии как минимум трех подсобок.

На территории садового участка можно предусмотреть место под компостную площадку и уличный туалет, однако необходимо учитывать, что расстояние от дома до уборной должно составлять не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров.

При этом, не следует забывать о сохранении рельефа и качества поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Важно обеспечить также систему водоотведения и соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, которые содержатся, например, в СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00, 2.1.5, и других.

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Рекомендации опытных строителей: начинайте строительство не с фундамента

Многие начинающие строители считают, что правильное строительство дома начинается с укладки фундамента. Однако опытные строители советуют уделить время подготовительным работам. Сначала проводят геологический анализ и изучают состав почвы. Затем проектируют тип постройки и т. д.

Выбор типа фундамента зависит от рельефа участка, поэтому очень важно не допустить ошибок в этом вопросе. Сухие участки отличаются присутствием возвышенностей и холмов, мокрые — наличием низин и заболоченных мест. В работе с каждым типом рельефа необходимо учитывать различные источники влаги и прочие факторы, которые могут повлиять на затраты на строительство.

Если рельеф участка неудачный, могут потребоваться незапланированные земляные работы. Поэтому перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу.

При проектировании дома на участке с определенными геологическими процессами, которые могут создавать риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Меры инженерной защиты могут варьироваться в зависимости от определенных факторов. Это могут быть противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста.

При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов также необходимо соблюдать межгосударственные стандарты. Нередко даже при доскональном изучении теоретической базы многие начинающие строители допускают ошибки при возведении дома. Все эти моменты стоит учитывать, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

5 ошибок, которые нужно избежать при строительстве частного дома

Строительство своего дома - это серьезный шаг, который требует не только значительных затрат на время и деньги, но и кропотливой подготовки. Ошибки в процессе строительства могут привести к серьезному ущербу и неприятностям. Вот пять наиболее распространенных ошибок при строительстве дома, которых стоит избегать:

1. Неправильный выбор фундамента и материалов для строительства. При выборе фундамента и стройматериалов необходимо учитывать особенности почвы на участке, климат и массу дома. Летняя дача может быть построена из каркаса деревянной конструкции, но для круглогодичного проживания нужно использовать бревна, камень, бетон, керамические блоки или кирпич.
2. Использование дешевых материалов низкого качества. Низкая стоимость стройматериалов не всегда является залогом их надежности, а в некоторых случаях может привести к еще большим затратам.
3. Нарушение правил пожаробезопасности. При строительстве необходимо сохранять дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Нужно обдуманно подойти к выбору кровельного материала, учитывать форму и конструкцию крыши. Например, для крыши сложной конструкции лучше использовать гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет, а металлический аналог будет невыгодным решением.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Необходимо использовать качественные теплоизолирующие материалы с низким показателем теплопроводности, морозоустойчивыми, экологичными и долговечными. Монтаж и укладку материалов следует проводить согласно инструкции.

Избежать ошибок в процессе строительства дома поможет не только грамотная подготовка, но и внимание к деталям. Важно учитывать все особенности участка и требования нормативных документов.

Фото: freepik.com